Requisitos de Información de la Organización (OIR)
El siguiente es un Documento Ejemplo de Requisitos de Información de la Organización (OIR), redactado desde la perspectiva de los clientes de Nexum Developments (Fondos de Inversión Core/Core+), quienes son los Adjudicadores y propietarios finales de los activos inmobiliarios en renta.
Dado que los clientes son fondos de inversión con un perfil Core/Core+ y una fuerte estrategia ESG (Environmental, Social, and Governance) centrada en evitar activos varados, sus OIR se enfocan en la rentabilidad a largo plazo, la mitigación de riesgos operativos y la certificación de la sostenibilidad del activo. Estos OIR guiarán todos los requerimientos de información del proyecto (PIR) y del activo (AIR) subsiguientes.
Nexum Developments – Requisitos Estratégicos
:Aplicable a todos los activos inmobiliarios desarrollados bajo contratos Forward Purchase o Finding
Referencia Normativa: UNE-EN ISO 19650-1:2019.
El propósito de estos Requisitos de Información de la Organización (OIR) es establecer las necesidades estratégicas de información de alto nivel para respaldar los objetivos corporativos, la gestión de la cartera de activos y asegurar que la información generada por el desarrollo de nuevos activos (PIM) sea transferible y útil para la gestión continua del Modelo de Información del Activo (AIM).
1. Perspectiva Financiera y del Ciclo de Vida (LCC)
Se requiere información estructurada y fiable para el análisis financiero y la toma de decisiones estratégicas de inversión, enfocándose en la rentabilidad a largo plazo del activo (visión de propietario/operador del activo).
Objetivo Estratégico | Requisito de Información de la Organización (OIR) |
OIR 1.1: Coste del Ciclo de Vida (LCC): Minimizar los costes operativos y de capital a lo largo del ciclo de vida del activo. | Necesidad de información que permita realizar comparaciones de coste del ciclo de vida de las inversiones de capital alternativas. |
OIR 1.2: Planificación Financiera: Apoyar la planificación financiera y presupuestaria a largo plazo. | Requerimiento de información necesaria para estimar y planificar los costes de mantenimiento, reparación y eventual sustitución de componentes y sistemas principales. |
OIR 1.3: Análisis de Ingresos/Gastos: Determinar el valor continuo del activo. | Información de soporte que permita una evaluación del final de la vida económica de un activo, por ejemplo, cuando los gastos del activo superan los ingresos. |
OIR 1.4: Análisis de Operación: Comprender los costes operativos reales. | Información necesaria para las operaciones normales del activo con el fin de ayudar al adjudicador a estimar los costes operativos. |
2. Perspectiva de Gestión de Activos y Riesgos (AIM)
El objetivo es asegurar la gestión eficaz y la optimización del rendimiento del activo una vez que este entra en la fase de operación, mitigando los riesgos para el negocio y la inversión.
Objetivo Estratégico | Requisito de Información de la Organización (OIR) |
OIR 2.1: Registro de Activos (AIM): Mantener un inventario único, preciso y auditable de los activos gestionados. | Se requiere un registro de activos que incluya el espacio y los activos físicos y sus agrupaciones, que permita auditorías e informes precisos. |
OIR 2.2: Riesgo Operacional: Evaluar y gestionar los riesgos a los que está expuesto el activo. | Requisito de información que apoye la gestión de riesgos, en particular para identificar y evaluar los riesgos a los que un activo puede estar expuesto, como desastres naturales, fenómenos meteorológicos extremos o incendios. |
OIR 2.3: Capacidad y Uso: Documentar y gestionar el programa funcional del activo. | Requerimiento de documentación de la capacidad y uso previsto del activo para respaldar la comparación con el uso real. |
OIR 2.4: Renovación y Adaptabilidad: Planificación de futuras modificaciones del activo. | Información detallada sobre la capacidad (área, volumen, ocupación, condiciones ambientales) para respaldar la renovación de cada espacio y de todo el activo. |
3. Perspectiva ESG y Cumplimiento Regulatorio
Dada la estrategia de Nexum y el perfil del cliente, la información debe ser apta para demostrar el cumplimiento de la Taxonomía EU y evitar que el activo se convierta en un activo varado.
Objetivo Estratégico | Requisito de Información de la Organización (OIR) |
OIR 3.1: Rendimiento ESG: Monitorear el impacto ambiental real del activo. | Necesidad de información que cubra los impactos previstos y reales del activo en emisiones de carbono (CO2e), energía, residuos y consumo de agua u otros efectos ambientales. |
OIR 3.2: Seguridad y Salud: Garantizar el cumplimiento normativo esencial para los usuarios. | Requisito de información para respaldar la preservación de la seguridad y salud de los usuarios del activo. |
OIR 3.3: Fin de Vida Útil: Planificación de la sostenibilidad al final de la vida del activo. | Información sobre la demolición y eliminación recomendada para estimar y planificar los costes del final de la vida útil, incluyendo información detallada de los materiales principales para apoyar el reciclaje. |
4. Gobernanza y Estandarización de la Información
Para gestionar una cartera de activos (BTS) en diferentes ubicaciones, la información debe ser homogénea, estandarizada y trazable.
Objetivo Estratégico | Requisito de Información de la Organización (OIR) |
OIR 4.1: Interoperabilidad: Garantizar la accesibilidad y el uso de la información sin depender de software específico. | Requisito de que la información se gestione y estructure utilizando estándares abiertos (por ejemplo, IFC) siempre que sea posible. |
OIR 4.2: Estructura de Datos: Asegurar que los datos del activo son coherentes en toda la cartera. | La información debe estar estructurada y clasificada de acuerdo con los principios de la Norma ISO 12006-2. |
OIR 4.3: Transferencia de O&M: Facilitar la importación de datos al sistema GMAO del Fondo. | Necesidad de utilizar un formato de intercambio de datos interoperable como COBie (Construction-Operations Building Information Exchange) para la gestión de activos durante la fase de operación y mantenimiento (O&M). |
Estos OIR se trasladarán a los Requisitos de Información del Activo (AIR) y, finalmente, a los Requisitos de Intercambio de Información (EIR) de cada contrato con Nexum, donde se detallará la estructura (LOIN/LOD), los formatos (IFC/COBie) y los procedimientos del Entorno Común de Datos (CDE) para asegurar que la información generada (PIM) pueda alimentar el Modelo de Información del Activo (AIM).
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